盘点国内REITS及类REITSREITS的发展历程及查阅案例

我国商业地产板块近几年呈现爆发式增长态势，市场饱和，进入存量时代。越来越多的房地产公司将商业地产作为重要的转型方向，提出了让资产更轻的口号。小编认为，存量商业地产积累了大量资金，越来越成为企业发展和规模化的障碍。REITS和准REITS作为房地产金融创新的重要形式，可以缓解房地产企业的财务困境；投资渠道为我国商业地产资产证券化指明了方向。为此，

第1部分

我国REITs的发展历程

我国从2002年开始信托业务，之后逐渐涉足房地产信托业务：

✤ 2005年银监会发布《关于加强信托公司部分风险业务提示的通知》，严格规定了房地产信托的发行门槛；

✤ 同年11月25日，领汇在香港上市，成为香港首只REITs基金。

✤ 不到一个月后，也就是当年12月21日，越秀地产信托在香港上市，成为中国内地首只交易资产的REITs。但自2006年限制外商投资房地产政策（俗称“171号文”）出台后，越秀模式难以延续，万达、华银控股、华润、其他赴港上市公司纷纷“搁浅”。

✤ 2008年，央行发布《2007年中国金融市场发展报告》。央行明确表示，将充分利用金融市场存在的创新空间，未来适时推出REITs产品。

✤ 2009年，央行会同银监会、证监会等11个部委成立“REITs试点管理协调组”，详细制定试点实施方案；

✤ 随后数月，北京、上海、天津开展试点工作，均选择抵押型REITs。

✤ 2010年，住房和城乡建设部等七部门联合印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励金融机构探索运用保险资金、信托基金、房地产信托投资基金拓宽公共租赁住房融资渠道。

✤ 2011年4月，汇贤REIT在香港上市，成为全球首支以人民币计价的房地产信托投资基金；9月，国投瑞银亚太REITs产品完成合同备案；第一只投资美国房地产的基金。

✤ 2013年，广发美国房地产指数基金作为中国第一只美国房地产指数基金推出；开元产业信托基金作为国内首支上市的酒店地产基金，也在香港成功上市。

✤ 2014年央行《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出积极稳妥开展REITs试点工作。

✤ 2015年1月6日，《住房和城乡建设部关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》发布，明确提出“三年时间基本形成渠道多元化、总量均衡、结构合理、服务规范、制度健全。住房租赁市场健全”、“积极推进房地产投资信托（REITs）试点”；

✤ 同年6月8日，鹏华前海万科REITs公募基金获批。

第2部分

REITs的概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）是房地产信托投资基金，是以发行收益凭证的形式集合特定多数投资者的资金。专业投资机构进行房地产投资管理，将综合投资收益按比例分配给投资。一个信托基金。REITs通过专注于投资于购物中心、写字楼、酒店和服务式住宅等创收房地产项目，为投资者提供来自租金收入和房产升值的固定收入。

根据是否向公众发行，REITs可分为公共REITs和私人REITs；根据投资盈利模式，REITs主要分为股权投资型、抵押贷款型和混合型三种。股权型REITs主要以股权形式投资于各类房地产企业，收入来源为房地产租金和房屋增值收入。其持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心等，多为非住宅物业。抵押型房地产投资信托基金主要投资于房地产抵押或抵押支持证券（MBS），其收入来源是抵押贷款和抵押支持证券的利息。混合型REITs的投资对象包括股权和抵押投资对象，

第三部分

房地产商业地产运营REITs的意义

房地产证券化是长期发展趋势，REITs的推出将有助于推动房地产资本市场的发展和房地产经营理念的创新。具体来说，主要体现在以下几个方面：

这个数字只有30%-40%。中国 高杠杆、自有开发资金严重短缺的现状，无论从宏观还是微观层面，都将不利于房地产市场的长期稳定发展。REITs可以为中国房地产开发企业提供可靠的资金流通保障机制，有效保障开发企业的自我发展。有一定比例的资金建立相对稳定的融资机制。房地产开发企业，切实保障开发企业的自我发展。有一定比例的资金建立相对稳定的融资机制。房地产开发企业，切实保障开发企业的自我发展。有一定比例的资金建立相对稳定的融资机制。

(2）REITs在运营和治理结构上与股份制公司类似，受股东和董事会的监督。REITs股票的市值也反映了投资者对公司的信心。REITs可以促进真正房地产企业要长期发展，加大长期投资reits基金一览表，杜绝房地产行业的投机行为。

（3）REITs使房地产产权从原来的业主直接集中占有转变为众多分散的投资者个人所有。房地产产权关系的这种转变使得产权的转移变得更加简单，产权转让不再需要实物转手，只需交付REITs收益凭证，极大便利了房地产交易，为繁荣我国房地产交易市场和证券市场做出了贡献。

（4）房地产是资本密集型行业，具有投资周期长、投资规模大的特点，普通大众很难参与到大规模的房地产和商场投资中。因此，房地产投资者和开发商的资金来源严重受限。REITs将大房地产投资变成小证券投资，几乎所有投资者都可以参与房地产投资，从而大大扩大了房地产投资团队，让更多人分享收益。

(5）满足对风险结构较低的投资产品的需求。我国证券市场产品结构存在缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占据主体交易品种80%左右为风险较高的权益类产品；低风险产品品种单一，不仅市场规模小，而且品种极其单调。因此，重点发展低风险市场产品，使我国证券市场的产品结构更加合理，是证券市场发展的重点之一。

第 4 部分

REITs/REIT类案例

1“凯德商用REITs房地产信托基金+PE私募股权投资基金”模式

凯德置地是亚洲房地产基金管理的市场领导者，也是亚洲最大的房地产基金管理公司之一。集团共管理5只房地产投资信托（REITs）和15只私募股权基金，管理总资产超过3000亿元。凯德在中国投资了两只房地产投资信托，总资产价值约297亿元。共有11只私募股权基金，总规模约68.95亿美元。

“凯德置地房地产投资信托基金”由凯德在中国的子公司凯德置地持有的七座中国商业楼宇组成。“凯德Mall REITs”的7个物业分布在内地五个城市，分别是北京望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦；上海七宝嘉茂购物广场、河南郑州华联商厦、内蒙古呼和浩特金宇购物中心、安徽芜湖嘉信茂广场。其中安徽芜湖嘉信茂广场由凯德置地与深圳国际投资（现印力集团）共同开发，凯德置地持股51%，其余6处物业由凯德置地全资持有。总出租面积约41.30,000平方米。

凯德资本链分析：

嘉德置地运营流程详细分析：

凯德集团拥有收购现有项目、参股当地成熟公司、招标收购土地三种业务模式。其中，现有项目的收购占整体业务的70%以上。凯德集团的资本运作是通过私募基金募集资金用于收购成熟的商场或物业，并将商场或物业注入资产池。在区域内设立SPV，控制上述资产池，将上述资产池形成的稳定现金流按照相关法律法规通过一系列证券化方式打包成REITs，实现在新加坡证券交易所公开发行REITs ，从而实现被收购项目的价值实现。, 为房地产业务发展提供滚动金融支持。REITs 是公众可以购买的公开交易的房地产信托。通过本次操作，私募基金完成项目退出，私募基金投资人可以获得较高的回报，REITs的公众投资者获得REITs分配的收益并具有良好的流动性，即可以转让股份他们持有的房地产投资信托基金。

总结：凯德置地持有私募股权基金，有效减少资本积累，实现资产快速周转。在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了在房地产投资领域的专业优势。在按一定比例出资的同时，兼任基金管理人，不仅可以获得大量的管理收益，还可以拓展房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供长期稳定的资金来源。凯德置地的REITs结构可以不断注入成熟的商业项目，实现资金循环，减少商业项目的资金沉淀，加速资金的高效流动，全面提高资金利用率。此外，凯德的私募股权基金与REITs的发展也颇为契合。

1 Link REITS（前身为 The Link REITS）

2005年11月25日，领汇基金在香港联交所正式挂牌上市，开创了REITs在香港联交所上市的先河。

Link自诞生之日起就备受关注。原因之一是他出身“大众”，领汇资产的实际拥有者是香港房屋委员会；第二个原因是领汇的大规模资产组合。根据其2005年IPO资料，通过上市募集的资产涉及180个物业，7.90,000个车位，物业资产价值338亿港元。

如此大规模的公共资产私有化并非一帆风顺。由于两名公屋住户的反对，领汇于2004年的挂牌程序被迫中止。

受诉讼影响，距领克重新上市已是一年后。从两轮融资的基本数据来看，领汇错失了上市的最佳时机。

不仅融资额度和定价区间下调，而且在给予散户更大优惠的前提下，申请人数和冻结资金总额仍呈现约 50% 的下降，从市场融资环境恶化。

尽管上市一波三折，但领汇上市后的市场表现不得不让人印象深刻。

注：表中数据取自领展历年财务报告，会计年度为上年4月至当年3月。

The Link REITs 上市物业清单：

2011年7月领汇以11.70亿港元收购香港新界将军澳南丰广场商业部分

2012年1月，领汇以5.776亿港元收购凯悦嘉轩的商业部分

2013年12月，与万科签署战略合作意向书，共同探索中国零售物业的合适投资机会。存在

在 2014 年 2 月的单位持有人特别股东大会上，94% 的单位持有人投票批准更改给予领汇的投资授权，以允许领汇投资香港以外的物业

2014年9月，与嘉里建设签订买卖协议，以14亿港元收购黄大仙现时的崇山商场

2014年12月，领汇纳入恒生指数，成为指数成份股

2015年1月，九龙东海滨道商业发展项目中标59亿港元，预计2019年落成

2015年4月1日，完成25亿元收购北京欧美购物中心，首次涉足香港以外的物业投资与管理

2015年8月，以66亿元收购上海企业世界第一、第二，并更名为“联通”

2017年4月9日，领展以40.65亿元全资收购广州市荔湾区西城新都广场

总结：领克多年来的发展历程表明，支撑公房的商业资产价值已基本被市场认可。对于中国内地政府和房地产行业参与者来说，在大规模规划建设公共住房和保障性住房的背景下，The Link Model 将为如何有效运营公共住房配套业务和寻找合适的投资提供有益的参考。退出渠道。

1 越秀房地产投资信托基金

▲越秀REITs越秀地产基金结构，以上数据截至2017年3月17日

“越秀REITs”是“越秀投资”分拆内地商业地产并在香港独立上市的首只房地产投资信托（REITs）。内地物业资产包括白马大厦、财富广场、成建大厦、维多利亚广场四个单位，总建筑面积约160,651平方米。

2005年12月21日，越秀房地产投资信托（405.HK，简称“越秀REITs”）在香港联交所正式挂牌上市，上市基金份额10亿，向公众募集资金17.9亿港元。

越秀REITs上市以来数据一览表（单位：人民币）

2008年6月，越秀REITs经理完成从母公司越秀投资收购越秀新都会，物业组合面积增加38.5%。2008年7月，越秀房产信托通过公开拍卖方式收购财富1701（财富广场东塔17层单位），扩大其物业组合规模；

2012年，越秀REITs完成了对广州国际金融中心（国际金融中心）的收购交易。本次交易是越秀房托自2005年上市以来影响最大的事件，使基金资产达到里程碑。交易完成后，基金资产规模迅速扩大，总资产由年初的约74亿元增长至年末的约249亿元，增长237.3%，位居行业前列。在亚洲房地产投资信托基金中名列前茅。本次交易丰富了基金的物业组合和经营品类，增加了酒店和服务式公寓的新元素，降低了批发市场在原有物业组合中的比重，收入来源更加多元化。交易完成后，

2015年8月24日，越秀REITs召开基金份额持有人大会，以97.29%的赞成票，批准以2元人民币收购上海浦东竹园CBD核心区6.272亿 鸿嘉大厦（上海越秀大厦）的优质物业，是越秀地产基金自2005年上市以来，首次在广州以外地区收购资产，并开始扩张。

2017年11月14日，越秀地产和越秀地产双双宣布，越秀地产在武汉的最高层项目——武汉越秀财富中心将注入越秀地产。越秀地产宣布将武汉置业67%股权转让给越秀地产信托基金。该物业具体包括武汉越秀财富中心、星汇伟港购物中心和1000多个停车位。总估值35.87亿元，约定收购金额22.8亿元。24.030 亿 (67%) 的折扣约为 5.1%。项目办公用建筑面积12.94万平方米，零售用建筑面积4.36万平方米；

如此一来，越秀REIT持有的物业数量将增至8个，分布城市也将扩大至武汉。它们分别是白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场、越秀新都会、广州国际金融中心、上海越秀大厦和广州武汉越秀财富中心。

总结：越秀REITs模式对于国内大部分房企来说仍然难以复制。首先是股权关联。“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口公司，资产出境行政审批简单，经营难度不大；而在REITs发行之前，资产已经合法转让，所以“越秀投资”从2005年开始。8月18日宣布，REITs上市计划于12月21日正式上市。前后只用了四个月，可以说是非常快了。国际投资银行上市REITs通常需要8-11个月的时间。二是海外REITs投资者对异地房产回报率要求更高，对注入物业的盈利能力要求较高。“越秀REITs”的挂牌价是按年收益率6.3%至6.7%计算的。能取得如此高的回报reits基金一览表，要靠企业自身的“造血”，实属不易。三是“越秀投资”在资产评估中的增值过程具有一定的特殊性。因此，“越秀投资”的REITs发行路径尚不典型。三是“越秀投资”在资产评估中的增值过程具有一定的特殊性。因此，“越秀投资”的REITs发行路径尚不典型。三是“越秀投资”在资产评估中的增值过程具有一定的特殊性。因此，“越秀投资”的REITs发行路径尚不典型。

1 交易所REITs-中信启航

中信启航是国内首支单一股权REITs产品，在中国市场具有里程碑式的意义。这是我国第一个真正的股权REITs产品。

于2014年5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易对象为持有深A股证券账户或基金账户的机构投资者。“中信启航专项资产管理计划”于2014年4月25日成立，总规模52.1亿元。投资标的为北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦。该基金归中信金石所有。该基金由基金管理有限公司管理，退出后拟将其资产出售给中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。

产品基础资产方面，其持有的物业为：1）北京中信证券大厦。位于北京燕莎商圈，地段优越，周边配套设施齐全。主要租户为中信证券及其子公司。租赁面积占99.39%，对租金收入贡献99.52%。租户稳定，合同履约能力强。2）深圳中信证券大厦。位于福田CBD核心区域。根据招股书，截至项目发行时，该楼宇的出租率为100%。主要租户为中信证券、中信银行深圳分行、中信期货。租赁面积占93.81%。

然而，《中信风帆》自上映以来，就一直处于行业舆论的风口浪尖。

2016年6月1日，有消息称，中信证券强行低价赎回其内部员工持有的专项计划次级股份；

2016年下半年，中信证券在未通知投资者的情况下，将原物业评估机构“杜德良行”更换为“北京中启华置业评估有限公司”，导致估值与高纬环球的估值差距巨大&Wakefield，投资者质疑中信证券涉嫌故意压低物业估值，挪用二级投资者收益；

2017 年 6 月 8 日，中信证券发布《关于中信启航专项资产管理计划第四期（暨资产处置）收益分配的公告》，因 17.9%三年收益从二次提取实际回报率远低于原路演的年化预期回报，合理性再次受到质疑；

2017年7月28日，中信启航专项资管计划受益凭证持有人大会在北京中信证券大厦召开，因仓促下结论被投资者批评“操之过急”；

总结：中信启航的产品模式只能称为REIT类的房地产投资产品。这是中国大陆首次尝试发行股权REITs。与成熟的海外REITs相比，仍有较大差距。中信启航虽然在交易结构上与REITs非常相似，但由于市场和资产问题，无法满足境外REITs流动性好、投资门槛低、产品标准化的特点。专项资管计划的投资要求表明，这不是普通人可以投资的投资品类，而深交所的协议转让平台也显示该产品转让股份门槛较高，大大降低了流动性。但无论多么遗憾，

1 公募REITs-鹏华前海万科REITs

鹏华前海万科REITs交易基本面及产品结构图

产品信息显示，鹏华前海万科REITs为封闭式混合型启动基金。基金部分资产通过增资方式持有标的公司50%股权至2023年7月24日，自2015年起收购。2023年1月1日至7月24日，100%实际或预期营业收入前海企业大厦项目，不包括物业管理费收入。标的公司全称深圳市万科前海公馆建设管理有限公司，将获得2015年1月1日至2023年7月24日期间前海企业公馆项目收益的100%，由前海投资控股和万科企业。正确的。

鹏华前海REITs基金规模30亿元，其中前海金控作为基石投资者认购3亿元，2年内不得转让；鹏华基金认购1000万元，3年内不得转让。该基金为封闭式基金，期限为 10 年，现已转为 LOF 债券基金。在投资标的方面，该基金除投资前海公关项目公司股权（约占募集资金总额的42%）外，还可投资于固定收益类和股权类资产。在利润分配方面，基金每年进行一次利润分配，将不少于90%的可分配利润分配给投资者。

项目公司持有的前海公馆项目预计总投资约7.7亿元，占地面积30000平方米，其中企业办公物业约33套，1套大型公共建筑和小型公共建筑约6座，总建筑面积约6.52万平方米。根据基金招股书，所有前海公馆项目均已通过《租赁合同》或《租赁预订合同》与租户签订合同或确认入住意向。共有49个租户，合同期限为3年、5年和7年，三个合同期限分别占11.3%、42%和46.7%。前海公馆项目于2014年12月开业。

本次证券化的对象是万科前海企业公馆未来的租金收益，即证券化是前海企业公馆项目的租金收益权，而不是前海企业公馆项目本身。企业大厦项目为BOT项目。（2013年8月，前海管理局公布了企业大厦BOT项目招标结果，万科被选为投资方。按照建设、运营、转让的BOT模式，万科将投资约8亿元。袁建了前海企业大厦，8年后无偿交给前海管理局，万科则通过8年运营收回项目投资。）

鹏华前海万科REITS基金2016年1月8日公告：鹏华前海万科REITS基金每10股派38.8元

Wind数据显示，截至2015年12月31日，鹏华前海万科REITs自2015年7月6日成立以来的总回报率为4.6%；

2017年1月9日，鹏华前海万科REITS基金公告：每10股派息54.3元。Wind数据显示，截至2017年二季度末，鹏华前海万科REITs自成立以来已累计收益。超过 11%。

总结：其实从产品投资形式和分配方式来看，鹏华前海REITs可以看作是部分投资于租金收益权的封闭式债券基金。与投资成熟物业的REITs相比，该产品投资的项目公司估值存在较大的不确定性。由于资产占净资产的42%，项目公司部分的估值将极大地影响基金的净值。由于项目公司未来的租金收入难以估计，项目公司的租金收入权也较难估计。此外，公募形式虽然解决了投资者的资金门槛问题，但其8年的封闭期在一定程度上削弱了产品的流动性，但大多数投资二级市场债券的方式也违反了REITs和二级市场债券。市场相关性较弱，使其风险与证券市场高度相关。可以看出，鹏华前海REITs并非传统意义上的股权REITs产品，其大部分物业未能投资于房地产领域。不过，它们已经突破了基金投资比例的限制，将提供未来的股权REITs产品上市。例子。他们无法将大部分房产投资于房地产领域。不过，它们已经突破了基金投资比例的限制，将提供未来的股权REITs产品上市。例子。他们无法将大部分房产投资于房地产领域。不过，它们已经突破了基金投资比例的限制，将提供未来的股权REITs产品上市。例子。

1 保利房地产 REITs

2017年10月23日晚，保利置业（集团）有限公司发行国内首支国企租赁住房REITs和首支仓储货架发行REITs，发行总额不超过50亿元。第一期出自《无异议函》。自出具之日起6个月内完成，其他问题自《无异议函》出具之日起24个月内完成。

据悉，该REITs全称“中联前海开元-保利地产租赁住房1号资产支持专项计划”，已获上海证券交易所审核通过。，分期发行机制，优先与次级比例为9：1，优先证券评级为AAA。

总结：首支央企租赁住房REITs的成功获批，顺应了“有房不炒”、发展住房租赁的大趋势，未来可能会有更多住房租赁公司加入。同时，货架发行机制在REITs领域具有创新性。当前发行的准 REITs 为公共 REITs 奠定了基础。未来，公募REITs的发行必然会依赖于法规，预计未来还会有更多的政策支持。

第 5 部分

结语

国内房地产，尤其是商业地产进入存量市场时代，房企转型将是大势所趋。如何在成长和保持规模的过程中快速退出资金，将是房地产企业面临的主要挑战。资产证券化和REITs无疑是房地产企业。企业管理现金流的“金钥匙”。

用凯德集团中国区CEO罗振宇的话来说，目前中国所谓的REITs其实是债权的概念，而不是REITs。境内和境外REITs的概念有两点不同。第一点，海外管理REITs有成熟的法律制度，REITs收到的钱90%必须返还给投资者，只有10%可以长期获得。使用（领克和越秀表现不错，连续11年分红90%以上）。其次，海外REITs有税收优惠。例如，在中国，租金收入和运营费用需缴纳 25% 的企业税，并在扣除税款后支付股息。这是一个公司系统，而不是房地产投资信托基金。REITs是租金减去管理费，剩下的钱除以90%。这是REITs的一个本质。

小编认为：当然，这些法律和政策层面还需要国家政策制定者逐步制定和完善，而对于广大商业地产开发商和从业者来说，关键是要做好项目管理。长期发展和建立品牌声誉和价值，REITs发行的法规和法律已经成熟，企业可以借此将项目资产证券化，打包成REITs上市。在追求利润的同时，经营能力已成为反映企业综合实力的重要指标。因此，商业地产从业者，运用专业知识，做好项目运作，机会总是留给有准备的人。