更新时间：2022-04-03 12:03:23来源：网络整理
您是否考虑过拥有一系列房地产资产？这包括购物中心、写字楼、工业地产、数据中心和酒店，还可以通过收取月租获得稳定的被动收入。REITs可以帮助您实现这个梦想，如果您可以投资新加坡REITs，那么您不应该错过这个机会，因为以下两点：
那么什么是房地产投资信托呢？房地产投资信托基金拥有并经营诸如购物中心、办公楼、酒店和工业物业等创收房地产。资产由专业信托经理管理，资产产生的收益将按季度或每半年分配给投资者。个人投资者可以通过房地产信托投资各种房地产项目，而无需购买、管理或融资有形资产，因为通常单独投资房地产项目需要大笔投资作为初始投资/首付。REITs与其他公司股票一样在新加坡证券交易所上市，可以通过新加坡金融管理局批准的经纪平台进行交易。
我以Capitaland Integrated Commercial Trust为例，给大家看一下这个REIT在过去10年的表现，如果你从2009年12月开始投资，你2019年的资本回报率是36%，分红也增加了35 % -8.85 点到 11.97 点。上图中计算的股息价格比是根据年末的信托价格计算得出的。你会发现这个信托的年股息率一直保持在5%左右，非常稳定，但是如果你是2009年买的，你这个信托的股息股价比率其实是6.65 %，因为 2009 年价格相对较低。资本回报率的年复合增长率约为 3.53%，股息价格比约为 3.41%。
我个人在 2020 年 3 月之前开始投资一些房地产信托，然后在股市暴跌时继续加仓以降低均价并提高收益率。那时价格太低，没有吸引力，只好买了。2020年4月，不少地产信托也开始反弹。如果在那之前没有购买的人错过了入市的好时机，那么大多数好的房地产信托的价格已经超过了它们的内在价值。尤其是像大市场的房地产信托：腾飞房地产信托、吉宝数据中心房地产信托、丰树物流信托、丰树工业信托和百汇人寿房地产信托，现在的投资机会可能较少，但如果股市回落应该会有一些机会.
在投资REITs之前为什么需要金融信托，我们应该分析以下四点：
股息股价比率
投资REITs的主要原因是产生被动收入，所以股息价格比对我来说非常重要，我只投资至少支付5%股息的REITs。但是大家不要太关注这个分红比，因为有时候分红比上调并不是因为分红高，而是因为信托的价格下降了很多。但受疫情影响，部分地产信托的股价比例大幅下降，尤其是拥有商场的地产信托（过去一年为店主减免了很多租金）和酒店资产（入住率低不能出游），但长期来看这两家地产信托的回报，只要疫情结束，它们会慢慢恢复，可能会有更好的表现。
2. 房地产信托的公司结构
我们还应该仔细研究管理 REITs 的管理层和经理的能力，以确保管理层和经理在房地产管理方面非常有经验并且一直表现良好。新加坡有几家知名的 REITs，例如：CapitaLand Group、Mapletree Properties、Frasers Properties、Ascendas Group 和 Keppel，但也有许多较小的 REITs，投资此类信托时要小心为什么需要金融信托，因为可能表现不佳REITs 由于缺乏经验的管理层和经理人而根据股息和信托价格的下跌，持有人将损失超过收益。至于投资房地产信托，我更倾向于多元化投资。我不会把所有的资金都放在同一个资产上，而是投资不同资产类型的房地产信托。例如，您可以选择在个人所有权和购物之间平均分配资金。降低中心、酒店、商业资产、物流资产和数据中心的房地产信托风险。
3. 市盈率 价格/资产净值
REITs如何估计它们是否被高估或低估？最简单的方法是计算股票市盈率，因为无论是现金流还是净利润折现法都无法准确计算其内在价值。一般来说，当Price/NAV低于1.2时，表示股价被低估，超过1.2时，表示被高估，所以我只会在Price/时使用NAV低于1.2时才购买不动产信托，此方法简单明了。
4. 净负债率
最后，净负债比率用于比较公司的整体债务与其整体房地产价值，以确定公司的债务比率是高还是低。受疫情影响，新加坡金融管理局允许房地产信托将其净负债率从45%提高到50%，以便房地产信托公司更灵活地调整企业债务和向银行借款，以提高公司的资产负债率。现金周转。但是，提高净负债率对股东来说可能不是一件好事，因为当比率更高时，银行贷款也会要求更高的利息，因为风险更高，所以公司可能被迫在资本中发行新股市场（配股），一般配股后股价也会下跌，影响股东回报。
目前，经济衰退对房地产投资信托基金来说实际上是个好消息，因为有机会以低于市场的价格购买新房产，而且随着美联储在新加坡降息，也有可能以低于预期的利率获得新贷款也很低。无论如何，我仍然对房地产信托保持非常乐观的看法，我也将其视为可以为我带来丰厚被动收入的资产之一，并提前计划退休。希望我的分享可以帮助您更多地了解房地产信托，帮助您发展自己的金融知识。
